East Chattanooga en Ascenso

¿Qué es un TIF?

El financiamiento mediante incremento de impuestos (TIF, por sus siglas en inglés) es una herramienta que los gobiernos municipales utilizan para estimular el desarrollo económico en un área geográfica específica. Los TIF se utilizan para financiar proyectos de reurbanización u otras inversiones anticipando los ingresos fiscales futuros resultantes del nuevo desarrollo.

Inauguración

Debido al aumento de casos de COVID-19 en la región de Chattanooga, el evento de inauguración de Nippon Paint Automotive Americas programado para finales de noviembre fue pospuesto. Algunos representantes tenían previsto viajar a Chattanooga desde otros estados y países.
En algún momento del primer trimestre de 2021, preferiblemente en primavera, el personal de Desarrollo Económico trabajará con la empresa para seleccionar otra fecha para el evento. Mientras tanto, ha comenzado la construcción de la futura instalación de fabricación certificada LEED.

Equipos pesados y cercas aparecieron en el sitio en diciembre de 2020 cuando el contratista de ingeniería civil SSOE comenzó a mover tierra y suelos para nivelar y preparar el sitio para la construcción.

Fases de Construcción de Nippon

El proyecto se llevará a cabo en cinco fases comenzando en diciembre de 2020 con finalización prevista para diciembre de 2021.

Fase I - Ingeniería Civil para inspeccionar la propiedad, instalar cercas y movilizar maquinaria, preparar los suelos, nivelar, navegar corrientes subterráneas y mitigar cursos de agua naturales para permitir la colocación de cimientos de edificios y estructuras viales internas.
Fase II - Ingeniería Estructural para comenzar a construir el armazón de acero y la estructura de los edificios para proporcionar integridad estructural y soporte para los sistemas de equipos internos y externos.
Fase III - Ingeniería Mecánica para iniciar la instalación de los sistemas mecánicos del edificio, incluidos los sistemas eléctricos, de gas natural, de aire comprimido, de agua fría y de enfriamiento, de aceite caliente y de vapor.
Fase IV - Instalación de equipos para comenzar la instalación y calibración de equipos y configurar el sistema de automatización de la planta utilizado en la formulación de pintura automotriz y recubrimientos de carrocería.
Fase V - Proceder con la lista de verificación mecánica, pruebas de agua, carga de productos químicos y ejecución de lotes de prueba/piloto.

Adquisición de Sitios, Demolición, Preparación del Sitio y Tasación

El Chattanooga City Council aprobó las negociaciones del sitio el 6 de agosto de 2013 y la compra del sitio por $2,600,000 a la Chattanooga Housing Authority el 18 de marzo de 2014. El sitio fue declarado excedente el 27 de mayo de 2014.

Se aprobaron $4,697,880.75 adicionales para mitigación y demolición el 5 de agosto de 2014 y una orden de cambio asociada de $134,859.23 fue aprobada el 15 de septiembre de 2015 para la demolición del sitio, mitigación y empleo para los residentes del vecindario.

Desde la adquisición del sitio, la Ciudad también ha gastado $16,650 hasta la fecha en corte de césped, reparación de cercas y eliminación de vertidos ilegales del sitio.

El 16 de octubre de 2018, la Ciudad asignó $100,000 equivalentes para estudios de desarrollo del sitio y diseño de reubicación de alcantarillado.

Subvención para el Desarrollo del Sitio y Estudios de Diligencia Debida Requeridos

El 14 de agosto de 2017, el Departamento de Desarrollo Económico y Comunitario del Estado de Tennessee emitió una solicitud de aplicaciones para las Subvenciones de Desarrollo de Sitios Select Tennessee, diseñadas para ayudar a las comunidades de Tennessee a prepararse para atraer desarrollo industrial proporcionando fondos para mejorar la posición de los productos industriales locales. Estas Subvenciones de Desarrollo de Sitios son el primer paso en las designaciones de certificación de sitios. El 3 de noviembre de 2017, la Ciudad de Chattanooga presentó una Carta de Intención para solicitar una subvención de desarrollo de sitio.

La Ciudad de Chattanooga solicitó el 1 de diciembre de 2017, una subvención de contrapartida de $100,000 para estudios de diligencia debida y diseño de infraestructura en el sitio Tubman. La solicitud de subvención de la Ciudad fue otorgada el 21 de marzo de 2018.

Los Estudios de Diligencia Debida, requeridos para la Certificación de Sitios, incluyeron los siguientes elementos:

Agencia de Planificación Regional del Condado de Chattanooga-Hamilton: Plan del Área 3

Plan del Área 3:

RPA inició el proceso de planificación del Área 3 el 19 de marzo de 2018. Algunos de los comentarios recopilados incluyeron el deseo de tener un uso comercial mixto a lo largo de los bordes de Roanoke Avenue y Southern Street.

Rezonificación de R3-R4 a M-1 con Condiciones

En consideración a la certificación del sitio, la Ciudad presentó una solicitud y fue aprobada por la Comisión de Planificación para cambiar la zonificación de la propiedad de R-3 y R-4 residencial a M-1 para manufactura. Cambiar la zonificación de todo el sitio permitió más flexibilidad para desarrollar la propiedad y atraer inquilinos comerciales o industriales. El Chattanooga City Council aprobó el cambio de zonificación el 22 de enero de 2019 a zonificación M-1 con condiciones. Se incluyeron parámetros adicionales relacionados con caminos, aceras, cuadrículas de calles y acceso peatonal del Chattanooga Department of Transportation.

Proyecto de Reubicación del Alcantarillado

El 17 de febrero de 2017, se presentó una resolución del City Council para asegurar fondos para la reubicación del sistema de alcantarillado de terracota de más de 70 años que divide el sitio en dos lugares. El esfuerzo fracasó, pero fue revisado con éxito el 16 de octubre de 2018, como seguimiento a la concesión del Site Development Grant del Estado de Tennessee.

El 18 de julio de 2019, Public Works emitió un RFP para servicios de reubicación del alcantarillado. La finalización de las mejoras y reubicación del alcantarillado completará los requisitos para que el sitio Tubman sea considerado listo para comenzar obras. Los fondos para el alcantarillado provienen del Interceptor Sewer System (ISS) con un costo proyectado de $2,066,570.

La siguiente línea de tiempo se refiere únicamente al alcantarillado.

18 de julio - Anuncio de Licitación
30 de julio - Visita Previa al Sitio de Licitación
8 de agosto - Fecha Límite para Preguntas de Contratistas
12 de agosto - Emisión del Addendum Final a los Contratistas Licitantes
15 de agosto - Apertura de Licitación
10 de septiembre - Agenda del City Council
12 de septiembre - Aviso de Adjudicación
10 de octubre - Reunión Previa a la Construcción
14 de octubre - Inicio de la Construcción
14 de marzo de 2020 - Finalización Propuesta

La ubicación final del alcantarillado y las servidumbres permanentes asociadas fueron finalizadas por el Hamilton County Board of Education el 17 de octubre de 2019 y por Nippon Paint Automotive Americas el 6 de diciembre de 2019.

Certificación del Sitio

El 4 de febrero de 2019, la Ciudad presentó una Carta de Intención para solicitar el Programa de Certificación de Sitios Select Tennessee para el Sitio Tubman. En nombre de la Ciudad, la Cámara de Chattanooga presentó el Sitio Tubman para la certificación del sitio el 24 de julio de 2019.

Según Site Selection Magazine, “La certificación de sitios sigue siendo una de las herramientas de marketing de sitios más efectivas para los profesionales del desarrollo económico que desean crear una ventaja competitiva al ubicar con éxito operaciones manufactureras significativas. Para las corporaciones que desean ubicar instalaciones de manufactura, el acceso a sitios certificados presenta una ventaja única en la selección de sitios que reduce el riesgo general de ubicación, ahorra tiempo y reduce los costos de desarrollo del sitio.” Fuente: “Certificación de Sitios: Ahora Más que Nunca, Una Herramienta Crítica para Ubicar Proyectos Exitosamente” Site Selection magazine, mayo 2012

Entendiendo los Criterios Requeridos para un Sitio “Listo para Construir”

Una revisión de los programas de sitios certificados de varios estados reveló que los criterios más comunes para un sitio industrial certificado se dividieron en cuatro categorías distintas:

1) Detalles de la Propiedad

Propiedad (se requiere propiedad pública o una opción mantenida por una entidad pública)
Título claro
Levantamiento de límites
Precio establecido
Clasificación de zonificación industrial

2) Características del Sitio

Designación de llanura de inundación
Levantamiento topográfico
Fotografía aérea

3) Documentación Ambiental

Evaluación Ambiental Fase I
Investigación geotécnica
Delineación de humedales y arroyos (Algunos programas requieren mitigación; otros programas solo requieren que se establezca un plan.)
Investigación de recursos culturales
Investigación de especies en peligro de extinción

4) Infraestructura

Accesibilidad vial
Disponibilidad de servicios públicos (Algunos programas requieren servicios hasta el sitio; otros solo requieren un plan para llevar servicios al sitio.)
Accesibilidad ferroviaria (El acceso ferroviario es requerido para algunos programas de certificación estatal; otros estados, incluyendo Tennessee, otorgan una designación adicional para sitios servidos por ferrocarril.)

Fuentes:

Programa Shovel Ready de Indiana,

Programa de Sitios Certificados de Desarrollo Económico de Louisiana

Programa de Sitios Certificados de Carolina del Norte

Programa de Sitios GRAD Listos para el Desarrollo Acelerado de Georgia,

Programa de Sitios Certificados Select Tennessee

¿Qué es el proyecto Nippon Paint USA?

Nippon Paint USA Inc. fue establecida en 1990 como una subsidiaria de propiedad total de Nippon Paint Holdings Co., Ltd. (NPHD) de Osaka, Japón. Nippon Paint USA ya es un proveedor para la fábrica conjunta de Mazda/Toyota cerca de Huntsville, Alabama. Su entrada en este mercado es un movimiento estratégico para ayudarles a desarrollar clientes adicionales en el sector de fabricación automotriz.

Nippon Paint (NP) tiene la intención de invertir aproximadamente $61 millones para establecer una instalación en el sitio. Este representa el primer gran proyecto de desarrollo económico en esta área de Chattanooga en más de 100 años. Una vez completado, NP:

creará 150 empleos en el Condado de Hamilton durante los próximos 5-7 años. Estos empleos pagarán entre $13 - $31 por hora, con la mayoría pagando entre $16 - $22 por hora.
se comprometerá a obtener la mayor cantidad posible de mano de obra de los vecindarios residenciales más cercanos a la instalación, proporcionando buenos empleos en áreas donde el desempleo supera el promedio de la comunidad y el transporte público a menudo es inadecuado.
construirá una instalación de 270,000 pies cuadrados en aproximadamente 29 acres de la propiedad Tubman de 40 acres.

NP tiene la intención de comenzar la construcción en enero de 2020 y espera tener a sus primeros empleados trabajando allí para mediados de 2020.

Nippon Paint Automotive Americas realizó una conferencia de prensa en asociación con el Estado de Tennessee, el Condado de Hamilton y la Cámara de Comercio de Chattanooga el 23 de septiembre de 2019, para anunciar la selección de Chattanooga, Tennessee, como ubicación para una nueva instalación de producción que servirá a América del Norte, incluyendo Canadá y México. El Consejo de la Ciudad de Chattanooga aprobó un acuerdo de donación de tierras con la empresa el 15 de octubre de 2019, para la creación de 150 empleos y una inversión de capital de $61,000,000. La empresa ocupará 28.94 acres del sitio, con los 14.64 acres restantes destinados a un proceso de reurbanización liderado por la comunidad.

Debido a la ubicación final del proyecto de alcantarillado y la resultante servidumbre permanente de alcantarillado, se presentó un acuerdo suplementario de donación de tierras al consejo de la ciudad para su revisión el 25 de febrero de 2020, para mover la línea de propiedad 20 pies adicionales para proporcionar el reemplazo de aproximadamente 24,000 pies cuadrados de tierra desarrollable.

¿Es seguro?

Durante los últimos cinco años, el Alcalde Berke se ha enfocado incansablemente en aprovechar esta oportunidad para mejorar las fortunas y vidas de las personas en Avondale y en todo East Chattanooga. 'East Chattanooga Rising' trata de combinar el desarrollo económico y comunitario de maneras que nunca antes se habían hecho en nuestra ciudad. Obviamente, asegurar la salud, seguridad y comodidad de todos en este vecindario es fundamental para esta visión, y nunca habríamos buscado una relación con una empresa que no compartiera estos valores.

En ese sentido, la rezonificación M-1 que recibimos para el sitio a principios de este año prohibió estrictamente usos que resultaran en químicos peligrosos, emisiones nocivas o cualquier otra cosa que impactara negativamente la calidad de vida de los habitantes de Chattanooga. Además, la Ciudad de Chattanooga, el Gobierno del Condado de Hamilton y la Cámara de Comercio del Área de Chattanooga entienden mejor que nadie que proteger nuestro entorno natural es esencial para el éxito de nuestra región. Bajo ninguna circunstancia consideraríamos avanzar con algún proyecto que dañara nuestro medio ambiente o pusiera en peligro la salud de nuestra gente de alguna manera.

La instalación que construya Nippon Paint estará certificada por LEED para cumplir con los más altos estándares posibles de sostenibilidad. Como con cualquier instalación de producción de este tipo, dependeremos del Departamento de Medio Ambiente y Conservación de Tennessee y del Departamento de Salud del Condado de Hamilton para hacer cumplir todas las normas estatales y locales relacionadas con el impacto ambiental, la eliminación de materiales, olores y otros efectos. Todos los desechos industriales son retirados de la propiedad a través del acuerdo contractual de Nippon Paint con una empresa externa; no queda ningún residuo en el sitio. La Ciudad de Chattanooga también está escribiendo estrictas normas de control de contaminación en nuestro acuerdo de donación de tierras para poder responsabilizar a Nippon Paint por las actividades en su planta.

Nippon Paint tiene instalaciones de producción en otras comunidades que cumplen con estándares ambientales muy estrictos, y nos complace informar que su historial en este aspecto es impecable. Francamente, Nippon Paint entiende que su éxito y rentabilidad como corporación dependen de su capacidad para gestionar de manera sostenible y responsable la obtención, producción y eliminación de los productos químicos utilizados en su instalación.

Financiamiento Incremental de Impuestos (TIF) para el Desarrollo de East Chattanooga

La Ciudad propone utilizar el incremento de impuestos generado por la inversión de Nippon Paint Automotive Americas, Inc. para subsidiar trabajos adicionales de infraestructura en el sitio, particularmente en el terreno frente a Roanoke Avenue. El objetivo de esta inversión en infraestructura es incorporar parcelas adicionales en el área al registro de impuestos y estabilizar el mercado en el vecindario para mejorar la habitabilidad general para los residentes de Avondale y East Chattanooga. Los usos específicos y diseños para esta parte serán informados por las recomendaciones del plan del Área 3 de RPA y decididos de acuerdo con las necesidades y deseos del vecindario.

Según las políticas TIF del City Council, que fueron diseñadas pensando en los desarrolladores y adoptadas en 2015, a continuación se presentan los pasos para crear el distrito TIF de East Chattanooga Rising.

PASO 1: Se presenta una solicitud al IDB para su aceptación como completa.

El personal de desarrollo económico de la Ciudad de Chattanooga presentó una solicitud TIF de 79 páginas para financiamiento por incremento de impuestos a la Industrial Development Board (IDB) el 7 de octubre de 2019 para comenzar el proceso de revisión para establecer un distrito TIF de East Chattanooga Rising. La solicitud fue aceptada y avanzó.

PASO 2: Si la solicitud es aceptada por el IDB, se envía al City Council, que decide el “But For”; autoriza la preparación del Plan de Impacto Económico; y trabaja con la Mayor’s Office para establecer el Comité de Revisión de Solicitudes.

El personal de desarrollo económico de la Ciudad de Chattanooga realizó una presentación del TIF de East Chattanooga Rising durante la reunión del ECD Committee Meeting el 8 de octubre de 2019. El 15 de octubre de 2019, el City Council aprobó el requisito “But For” y devolvió el tema TIF al IDB para los siguientes pasos.

PASO 3: El Comité de Revisión de Solicitudes se reúne para discutir la Solicitud TIF y el proceso hasta la fecha y establece la fecha para una Audiencia Pública que se llevará a cabo en una reunión del IDB.

El comité de revisión de solicitudes se reunió el 30 de octubre de 2019 para revisar la solicitud, el Plan de Impacto Económico, y fijó la fecha para la Audiencia Pública para que la comunidad comente públicamente sobre el TIF de East Chattanooga Rising.

PASO 4: El IDB lleva a cabo una Audiencia Pública, luego presenta el Plan de Impacto Económico al City Council junto con un resumen de los comentarios públicos de la Audiencia Pública.

PASO 5: El City Council vota para aprobar la creación del Distrito TIF.

PASO 6: La County Commission vota para aprobar la creación del Distrito TIF.

PASO 7: El abogado externo de TIF de la Ciudad presenta el Plan de Impacto Económico aprobado y los documentos de apoyo al State Comptroller y a la State Building Commission para su aprobación.

PASO 8: El IDB autoriza al Mayor a firmar un Acuerdo de Financiamiento de Desarrollo con el(los) desarrollador(es), si corresponde.